Op het eerste gezicht lijkt het goed nieuws: de vraag naar huurwoningen in Berlijn neemt af. Maar wie beter kijkt naar de cijfers, ziet vooral een verontrustend signaal. Niet de woningnood verdwijnt, maar juist de mensen met de laagste inkomens verdwijnen van de huurmarkt.
Uit recente analyses van vastgoedplatform ImmoScout24 blijkt dat het aantal huuraanvragen in het vierde kwartaal van 2025 duidelijk lager lag dan een jaar eerder. Bij nieuwbouwwoningen daalde de vraag met zes procent, bij bestaande woningen zelfs met zestien procent. Dat betekent echter niet dat Berlijn ineens minder woningzoekenden telt.
Volgens ImmoScout24-directeur Gesa Crockford zijn het vooral huishoudens met een laag inkomen die afhaken. Door de aanhoudend stijgende huren en de onzekere economische situatie wordt verhuizen voor veel mensen simpelweg onbetaalbaar. Met name de hoge huren bij nieuwe contracten vormen een drempel die steeds meer huishoudens niet meer kunnen nemen.
Lage inkomens haken af
De cijfers laten een duidelijke scheiding zien. Huishoudens met een netto-inkomen tot 2000 euro per maand benaderden in het laatste kwartaal van 2025 zeven procent minder huurwoningen dan een jaar eerder. In de inkomensgroep tot 4000 euro ging het om een daling van twee procent. Tegelijkertijd nam de vraag bij hogere inkomens juist toe, in sommige gevallen met wel zes procent.
Dat de huurmarkt daardoor toegankelijker wordt voor mensen met een lager of gemiddeld inkomen, is helaas niet het geval. De dalende vraag weerspiegelt vooral dat een groeiende groep zich heeft teruggetrokken, niet dat de woningen betaalbaarder zijn geworden.
Huren blijven stijgen
De huurprijzen in Berlijn blijven ondertussen verder oplopen. De gemiddelde kale huur (exclusief bijkomende kosten) voor een bestaande woning steeg in één jaar tijd met 4,3 procent naar 13,13 euro per vierkante meter. Voor een vergelijkbare woning van 70 vierkante meter betekent dat begin 2026 een maandhuur van ongeveer 919 euro, exclusief bijkomende kosten.
Nieuwbouwwoningen – door ImmoScout24 gedefinieerd als woningen die in de afgelopen twee jaar voor het eerst zijn bewoond – zijn nog aanzienlijk duurder. Hier steeg de huur met 4,4 procent en werd voor het eerst de grens van 21 euro per vierkante meter doorbroken. Voor een vergelijkbare woning van 70 vierkante meter komt dat neer op gemiddeld 1470 euro per maand.
Volgens vastgoedspecialisten is dit een duidelijke aanwijzing dat zonder ingrijpen de kloof op de woningmarkt verder zal groeien. Vooral betaalbare huurwoningen blijven structureel achter.
Oproep tot grootschalige nieuwbouw
Ook het bedrijfsleven ziet de urgentie. De Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (de belangrijkste werkgevers- en ondernemersorganisatie van Berlijn en Brandenburg) presenteerden deze week een strategiedocument waarin zij stellen dat de bouw van 100.000 extra woningen in Berlijn en de regio binnen tien jaar haalbaar is. Dat vereist volgens hen wel een ingrijpende koerswijziging van de politiek.
Minder regels, snellere procedures en het beschikbaar stellen van extra bouwgrond zijn volgens de UVB (de koepelorganisatie van werkgevers en ondernemers in Berlijn en Brandenburg) noodzakelijk. Voor 2025 wordt gerekend op slechts circa 14.000 nieuwe woningen, een aantal dat volgens de organisatie bij lange na niet voldoende is om de woningnood te verlichten.
Ook de BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (de belangenvereniging van woningcorporaties en grote verhuurders in Berlijn en Brandenburg) sluit zich aan bij de oproep tot een bouwoffensief. Tegelijkertijd uit de BBU kritiek op plannen van CDU en SPD om grote woningconcerns te vermaatschappelijken. Volgens de vereniging is het moment nu vooral aangebroken voor bouwen, niet voor extra regulering.
Een stille crisis
De dalende vraag naar huurwoningen in Berlijn is daarmee geen teken van ontspanning, maar van uitsluiting. Wie het zich niet meer kan veroorloven om te verhuizen, verdwijnt uit de statistieken, maar niet uit de wooncrisis. Zonder een brede en betaalbare nieuwbouwstrategie dreigt Berlijn verder uiteen te groeien in een stad voor wie het kan betalen, en een stad waar steeds minder ruimte is voor de rest.
Bron:
Berliner Morgenpost – “Mietnachfrage in Berlin geht zurück – warum das kein gutes Zeichen ist”
